נטילת משכנתה היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות בחיים. מדובר בהחלטה שמסייעת לנו להגשים את חלום הדירה, אך גם יוצרת התחייבות ארוכת טווח שיכולה להוביל ללחץ כלכלי מיותר אם לא מנהלים אותה בצורה נכונה: לפעמים גם החלטה שגויה אחת בתחילת הדרך יכולה לעלות מאות אלפי שקלים לאורך השנים. כדי לסייע לכם לקחת משכנתא בצורה חכמה ומאוזנת ריכזנו את אבני הדרך של התהליך, את הטעויות המרכזיות – ואת הדרכים להימנע מהן.
רוכשים רבים מתחילים בתהליך חיפוש הדירה לפני שהם מבינים מהו גובה המשכנתא שתאושר להם, ולא פחות חשוב: באיזה החזר חודשי הם יוכלו לעמוד בלי להיכנס ללחץ כלכלי מיותר.
ולכן, השלב הראשון בתהליך הוא בבניית תמונת מצב פיננסית ברורה ומקיפה: מהו גובה ההון העצמי, מהו היקף המשכנתא שתוכלו לקחת ומהי יכולת ההחזר החודשית שתאפשר לכם לשמור על איזון כלכלי. איך עושים את זה?
חישוב החזר חודשי הגיוני – שיאפשר לכם לרכוש דירה בלי להיכנס ללחץ כלכלי מיותר בכל חודש. איך מעריכים את יכולת ההחזר החודשית? מחשבים את ההכנסה החודשית נטו בחצי השנה האחרונה, ומפחיתים ממנה הוצאות קבועות (כגון הוצאות דיור, הלוואות קיימות וחשבונות). אם לדוגמה ההכנסה החודשית נטו של התא המשפחתי עומדת על 20,000 ₪ והיקף ההוצאות הקבועות עומד על 13,000 ₪, ההחזר החודשי המקסימלי עומד על 7,000 ₪. על מנת לחשב את ההחזר האופטימלי כדאי לקחת מרווח ביטחון בגובה של כ- 10-20% מהנטו.
לצד חישובים אלו, יש לקחת בחשבון את מגבלות בנק ישראל, המאפשרות נטילת הלוואה לדיור בשיעור של עד 50% מההכנסה הפנויה (ההכנסה החודשית נטו לאחר ניכוי הוצאות קבועות והתחייבויות שוטפות), כאשר בפועל חלק מהבנקים מגבילים את שיעור ההחזר לכ- 40%.
הבנת מסגרת התקציב האישית והרגולטורית תאפשר לכם לבנות תקציב אחראי וריאלי, להימנע מהרפתקאות מיותרות ולחפש נכסים שתואמים את היכולות הפיננסיות שלכם.
חישוב התקציב הריאלי לעסקה – באמצעות מענה על השאלות הבאות:
חישוב ההון העצמי והיקף המשכנתא יאפשרו לכם לבנות מסגרת תקציב ריאלית בלי להיכנס להרפתקאות מיותרות – ובלי לחפש נכסים שחורגים מהתקציב.
אחרי שקיבלתם תמונת מצב מספרית, זה הזמן לפנות לבנק ולבקש אישור עקרוני: מסמך רשמי מפורט מטעם הבנק, שמעיד על נכונותו להלוות לכם כסף על סמך הנתונים הפיננסיים שהצהרתם. אישור זה מפרט את סכום המשכנתא המירבי, תמהיל המסלולים, הריבית המוצעת בכל אחד מהם וההחזר החודשי המשוער. האישור העקרוני תקף בדרך כלל ל- 24 ימים, והוא יכול לשמש ככלי לניהול משא ומתן עם בנקים נוספים.
תמהיל משכנתא הוא בעצם שילוב של מספר מסלולי הלוואה שונים, כגון מסלול קל"צ (ריבית קבועה ולא צמודה), מסלול צמוד פריים ומסלול צמוד מדד. בחירת התמהיל מאפשרת לפזר סיכונים, להתאים את תנאי ההלוואה לצרכים הייחודיים שלכם ולוודא שתוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה גם אם מצב השוק או המצב הפיננסי שלכם ישתנו לאורך הדרך.
אחת הטעויות היקרות בעת נטילת משכנתא היא לבחור תמהיל שמתבסס בעיקר על גובה ההחזר ההתחלתי, בלי לקחת בחשבון שינויים אפשריים לאורך הדרך. כך למשל בשנים שבהן הריבית במשק הייתה נמוכה, לווים רבים לקחו משכנתא בתמהיל מוטה פריים (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%), שהיה אמור להפחית את גובה ההחזר החודשי. בפועל, מי שהתבסס במידה ניכרת על מסלול הפריים, חווה בשנים האחרונות התייקרות משמעותית של ההחזר, בעקבות העלייה החדה בריבית בנק ישראל ובריבית הפריים.
טעות נפוצה נוספת היא לא לקחת בחשבון את היכולת לבצע שינויים לאורך הדרך, ולהביל למשל מה תהיה עמלת הפירעון המוקדם במקרה שרוצים לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה.
כדי להימנע מהפתעות בהמשך, חשוב לבקש מהבנק סימולציה שמציגה את השתנות ההחזר לאורך זמן, גם בתרחישים של עליית ריבית או מדד – ולבדוק מראש מהן ההשלכות של מחזור המשכנתא ופירעון מוקדם.
אחת הטעויות הנפוצות היא להסתמך רק על הצעה של בנק אחד ולוותר על היכולת לנהל משא ומתן שיכול להוזיל משמעותית את עלויות המשכנתא. כפי שאנחנו בודקים ומנהלים משא ומתן על רכישת מוצרים ושירותים אחרים, כך אפשר לנהל משא ומתן גם כאשר מדובר על הלוואת המשכנתא – ולחתור לחיסכון כספי משמעותי.
בעת השוואת הצעות חשוב לשים לב לא רק לגובה הריבית אלא לעלות הכוללת של ההלוואה, שיכולה להיגזר מהשינויים האפשריים במסלולים לאורך השנים ומעמלות הפירעון.
על מנת למצות את האפשרויות העומדות לרשותכם, חשוב לקבל שתי הצעות לפחות ולבקש שהן יוצגו בפורמט האישור העקרוני החדש. באופן הזה יהיה לכם קל יותר להשוות את התנאים של ההצעות השונות.
סגרתם את תנאי ההלוואה? לא חותמים על חוזה ההלוואה לפני שמוודאים שאין פערים: בשלב הזה יש לבדוק שכל מה שסיכמתם בעל פה ובמסמכים המקדמיים אכן מקבל ביטוי בחוזה ההלוואה בפועל – כולל תמהיל המסלולים, תקופות ההלוואה, ההצמדות והתנאים לביצוע שינויים.
בשורה התחתונה, משכנתא טובה יכולה להוות כלי שמאפשר לכם גם להגשים את חלום הדירה – וגם לייצר יציבות ושקט כלכלי לאורך שנים.
