רכישה נבונה של נדל"ן לא מסתכמת רק בבחירת דירה שמתאימה לצרכים אלא במידה רבה בבחירת המיקום הנכון. בחירת הלוקיישן היא אחת ההחלטות המשמעותיות ביותר ברכישת דירה, בעיקר מכיוון שאת ההחלטה הזו קשה לשנות אחרי שעוברים. בשונה מדירה שאפשר אחרי המעבר לשדרג ולשפץ, השכונה וסביבותיה נשארות חלק קבוע בחיים: המרחק לעבודה, הנגישות התחבורתית, איכות מוסדות החינוך ועוד – כולם משפיעים על איכות החיים וגם על פוטנציאל עליית הערך של הדירה לאורך השנים.
אז איך אפשר לבחור שכונה שתאפשר לכם (ולנכס שלכם) לצמוח לאורך השנים?
ריכזנו את 7 כללי המפתח לבחירת שכונה מתפתחת.
לפני שמתמקדים בשכונה כזו או אחרת, כדאי לבחון את העיר או את האזור – ולהבין מה מושך אנשים אליהם. עיר הכוללת מרכזי תעסוקה, עוגנים דוגמת מוסדות אקדמיים והשקעות רציפות בתשתיות ובמרחב הציבורי, נהנית לרוב מביקוש מתמשך למגורים ומספקת אינדיקציה לרמת איכות החיים. בעיר גדולה ומבוססת הצמיחה צפויה להיות מתונה יותר, בעוד שבעיר שעומדת בפני התחדשות משמעותית הצמיחה עשויה להיות חדה יותר.
אחרי שבחרתם עיר או אזור, אפשר לבצע בדיקות כדי להעריך את פוטנציאל הצמיחה של השכונה עצמה. במסגרת החיפושים אחר שכונה שנמצאת בדרך למעלה, חשוב להבחין בין תחושות או משאלות לב לבין עובדות והתרחשויות בשטח. אחת הדרכים לבדיקת פוטנציאל ההתפתחות של השכונה היא באמצעות בדיקת התב"ע (תוכנית בניין עיר) בעירייה או ברשות המקומית.
אפשר לבצע את הבדיקה מול מחלקת ההנדסה בעירייה או ברשות המקומית, ובמקרים רבים לאתר את התוכניות אונליין דרך מערכות מידע תכנוניות כגון אתר העירייה או אתר רשות מקרקעי ישראל.
מה חשוב לבדוק בתב"ע? באמצעות ייעודי הקרקע תוכלו להבין בין היתר:
כדי להעריך את פוטנציאל השכונה בפועל, חשוב לצד התב"ע להבין מה סטאטוס התוכניות (האם מדובר בתוכנית מאושרות או כאלה המצויות בתהליך), אילו שירותים קיימים כבר היום ומהן המגמות שמשקפות העסקאות באזור לאורך זמן.
השילוב בין בדיקת המצב התכנוני לבין המצב בפועל יסייע לכם לקבל תמונה כמה שיותר רחבה על פוטנציאל השכונה והסיכוי שהוא יתממש.
תוכניות פינוי בינוי ותמ"א יכולות להעיד על שדרוג משמעותי שצפוי לעבור האזור: בעוד שתוכנית תמ"א 38 חלה על חידוש בניין בודד, פרויקטי פינוי-בינוי כוללים הריסה ובנייה מחדש ומתפרסים על מתחמים גדולים. בשני המקרים מדובר בהתחדשות משמעותית, שכוללת במקרים רבים שדרוג של התשתיות וכניסת אוכלוסיות חדשות וחזקות יותר.
על מנת לקבל אינדיקציה לתוכניות התחדשות עירונית, חשוב לבדוק בתב"ע האם פרויקטים של התחדשות עירונית שמצויים בתכנון קיבלו אישור.
לצד התכנון על הנייר, חשוב להבין בפועל עד כמה ההתניידות בתוך השכונה ומחוצה לה נוחה. מהו זמן הנסיעה מהשכונה ואליה בשעות העומס? איזו תחבורה ציבורית זמינה כבר היום ועד כמה היא יכולה לשרת אתכם? האם למשל עוברים בשכונה קווי אוטובוס בתדירות גבוהה? האם יש נגישות לרכבת ישראל ולרכבת הקלה? נגישות תחבורתית גבוהה משפרת לא רק את איכות החיים, אלא יכולה לתמוך בביקושים ובהשבחת ערך לאורך זמן.
לצד ההתרחשות בשטח ועל הנייר, כדאי לשים לב לשינויים אפשריים בתמהיל האוכלוסייה ומאפייניה. תהליך כניסת אוכלוסיות חזקות יותר לשכונה ותיקה קרוי ג'נטריפיקציה. זיהוי התהליך עוד בשלבים המוקדמים יכול לסייע לאיתור שכונה בעלת פוטנציאל העלאת ערך משמעותי. לתהליך הג'נטריפיקציה יכולים להיות מספר סימנים אפשריים:
על מנת לקבל אינדיקציות ממשיות על שינוי במאפייני האוכלוסייה, חשוב לשלב בין בדיקות בשטח לבין נתונים מספריים כמו מדדים חברתיים-כלכליים לפי שכונה ושינוי במגמות המחירים.
איכות החיים והתחושות של תושבי השכונה מושפעות במידה רבה מתפקוד העירייה או הרשות המקומית: ניקיון, תחזוקה, תאורת רחוב חזקה, גנים מטופחים, מוסדות חינוך איכותיים, תרבות ומרחב ציבורי מזמין – כולם מעצבים את חוויות היום-יום.
איך מעריכים את החוזק והתפקוד של הרשות המקומית, במספרים ובשטח? אחת הדרכים לקבל אומדן על התנהלות הרשות היא באמצעות מדד האיתנות של משרד הפנים, שמספק תובנות על רמת היציבות והניהול של הרשות. ככל שההתנהלות טובה יותר, מאופיינת בהכנסות יציבות ובגירעונות נמוכים, כך יש לרשות יכולת גבוהה יותר לטפח ולתחזק את השכונות השונות.
לאחר ההתעמקות במספרים, אפשר לאמת אותם ולבדוק בשטח: האם המרחב הציבורי מתוחזק? מהי רמת השירותים הניתנת לתושב? מה אומרים התושבים בקבוצות השונות ברשתות החברתיות?
קריטריון נוסף להערכת שווי השכונה הוא ניתוח עסקאות וזיהוי מגמות לאורך זמן. ניתוח שכזה יסייע לכם להבין האם השוק כבר מתמחר את יתרונות האזור או חלקם, או שעדיין קיים פוטנציאל לא ממומש. כך למשל התמחור בפרויקט התחדשות עירונית רחב היקף שכבר יצא לדרך אמור לשקף בחלקו את ההשבחה הקרבה. לעומת זאת, פרויקט שמצוי בשלבי אישור שונים או בשלבי ביצוע התחלתיים עשוי לגלם פער גבוה יותר בין המצב הקיים לבין השכונה החדשה – ולהיות בעל פוטנציאל צמיחה גבוה יותר.
שכונה עם פוטנציאל צמיחה גבוה היא תוצאה של מספר תהליכים שמתרחשים ביחד. היכולת לחבר בין התכנון, הנתונים וההתרשמות בשטח תסייע לכם לבחור סביבה שטוב לחיות בה היום – וצפויה ותשתבח גם מחר.
